À l’heure où l’immobilier dans les grandes métropoles atteint des sommets, de plus en plus d’investisseurs cherchent d’autres opportunités intéressantes. Dans le sud-est de la France, Toulon se distingue comme une zone prometteuse pour ceux qui souhaite se constituer un patrimoine locatif rentable. Pendant longtemps délaissée, la ville connaît un regain d’attractivité ces dernières années.
Un parc locatif ancien abordable
Contrairement aux idées reçues, Toulon ne mise pas uniquement sur l’immobilier neuf. La ville regorge d’opportunités dans l’ancien, avec près de 30 % du parc privé constitué de logements datant d’avant 1945. L’immobilier à Toulon est souvent proposé en location via des plateformes comme SeLoger ou Le Bon Coin. Ces logements sont majoritairement situés dans l’hyper centre. Ils bénéficient d’une localisation idéale à proximité des commodités (transports, écoles, commerces).
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Si certains nécessitent des travaux de rafraichissement, leur prix à l’achat demeure 25 % inférieur à la moyenne nationale. Cet écart de prix s’explique par le retard pris par Toulon ces dernières décennies. La ville s’est davantage développée en périphérie.
Défiscaliser sa rénovation avec le Denormandie
Depuis 2019, Toulon bénéficie du dispositif Denormandie. Celui-ci offre des avantages fiscaux sous forme de réduction d’impôt sur le revenu pour la réhabilitation de biens anciens. Les travaux de rénovation doivent être réalisés sur 2 ans. Ils portent, notamment, sur la rénovation énergétique (isolation, chauffage…).
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Ces avantages encouragent les investisseurs à se lancer dans des chantiers de réhabilitation ambitieux. La majorité des programmes Denormandie à Toulon portent ainsi sur des rénovations lourdes. Elles incluent la transformation de vieux logements en appartements répondant aux dernières normes environnementales.
Une demande locative pérenne et diversifiée
Avec plus de 50 000 étudiants dans l’agglomération toulonnaise, la demande en location meublée ou vide est constante toute l’année. Les biens réhabilités dans le centre historique rencontrent un franc succès auprès des étudiants et jeunes actifs.
Toulon attire aussi les familles, les seniors et les touristes grâce à son littoral et son patrimoine. Les logements rénovés peuvent donc convenir à différents profils de locataires solvables, à l’année comme à la semaine.
Des rendements attractifs dans l’ancien
Les biens réhabilités grâce au Denormandie à Toulon offrent généralement des rendements avant impôt compris entre 5 et 7%. Ils sont légèrement supérieurs à la moyenne nationale, témoignant de la bonne santé du marché locatif toulonnais. Avec le dispositif fiscal, le taux de rendement net peut même dépasser les 10% pendant la phase de déduction des travaux.
Bien choisir son acquéreur pour pérenniser la rente
Au-delà du régime fiscal, bien gérer son bien est essentiel pour optimiser la rentabilité dans le temps. Il est conseillé de privilégier les petites surfaces comme :
- les studios ;
- les T1 ;
- les T2.
Ils sont plus faciles à louer toute l’année. Les biens doivent également se situer à proximité des écoles, transports et autres commodités pour répondre à une large demande locative. Les agences immobilières locales comme Century 21 pourront accompagner les investisseurs dans leur projet et assurer la gestion locative.
